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二手房20%个税征法现多种猜想

发布时间:2013-03-05 17:18     来源: 北京晨报
导读: 一厢忙着带客户办交税、过户;另一厢则忙着带着客户四处看房,这是昨天京城各大房产中介上演的景象。记者走访发现,北京近郊200万以内二手房热卖,某中介一经纪人在大兴一天成交3套房;城中心部分区域均价4.5万的

    一厢忙着带客户办交税、过户;另一厢则忙着带着客户四处看房,这是昨天京城各大房产中介上演的景象。记者走访发现,北京近郊200万以内二手房热卖,某中介一经纪人在大兴一天成交3套房;城中心部分区域均价4.5万的房源集中挂牌却少有问津,市场冷热不均。对于经纪人而言,抓住一套满五年的家庭唯一住房就等于赚到了佣金,圈内人如今流行问一句:“是‘唯一’吗?”

满五年、唯一房最好卖

昨天在地铁大兴线沿线一带,记者在几个知名小区内频频能看到挂着工作牌的房产经纪人,都忙着带一波又一波客户敲门看房。一位20多岁的链家地产经纪人兴奋地告诉记者:“200万以内的房子太好卖了。基本都是当天挂出来就能出售。我周日一天就卖掉了三套200万以内的房子,都是这一带老小区的房子。”

已经看了三天房子的张娴告诉记者,刚在地铁大兴线西红门一带看上一套165万的小户型,没想到跟着经纪人进门看房还不到2分钟,紧跟着又同时进来3波看房人,房主当即加价10万元。“看着这架势,我马上拉着经纪人出来了。”张娴无奈地说。陪同张娴看房的经纪人也向记者证实,只要是多来一波看房人,房主就认为自己报价低了,就上调一次价格。

链家地产经纪人告诉记者,目前最好卖的房子是“满五年的,家庭唯一的房子。”按照目前算法,这种房子省去了1%的个税和5.6%的营业税,算是购买成本最低的房子。“因此只要捞到这样的房源,就相当于看到佣金提成了!”同时,主要负责客户的经纪人,见到找房源的同事也习惯问一句:“是‘唯一’吗?”

高价房仍不热销

几天来,多家中介向记者爆料,受到“国五条”细则出台的影响,门店的新增房源挂牌量激增一倍。昨天,位于广渠路上一家“我爱我家”门店,该工作人员就指着电脑告诉记者说:“今天一天就挂出不少单价在4.5万元/平方米的新房源,比如新景家园(资料、团购、论坛)、幸福家园的房子。一套90平方米的两居总价大约在460万元吧,但目前少有问津,之前意向买房的客户就不多。”

在该经纪人看来,目前还不是买房时机:“这一带的房子单价高、房源充裕,我建议不要急于买这一带的房子。房主扛一段时间卖不出去,自然会降价的。”

值得关注的是,目前官方版的新政解读还未出来,新政的执行时间也没有确定。因此,不少人在咨询买房时都担心陷入“交税时间差”的风险中。为此,链家地产经纪人表示,“这几天,我们公司已经明确,如果现在成交的房子一旦出现因新政产生的增值税费,就会视同该笔交易失效,我们也全额退还中介费,就当大家白忙乎一场。因此不会出现合同纠纷。”

晨报记者 王丽娅

■解读

20%?也许没那么夸张 “个税”算法还存多种解释

1、严格算法:

一套房多交14%的首付

按照中介目前最严格的估计,如果买一套200万元的房子,该房原值是50万元,差额的20%相当于30万元,此前按照1%的个税仅交2万元,相当于多花了28万元。且交税都是要交现金,国内卖方税费一贯转嫁给买家的情况,最终相当于买家要多出14%的首付款。

2、房东打折法:

买房也要多花10万元

目前,多数房产经纪人给买房人的乐观算法是,即使个税上调,房主够意思降价,买房也要多支出成本。以目前一套180万元的在售老房子为例,即使房主降价10万元变成170万,按照新政,20%的差额个税也至少在20万,因此买房人仅房款和个税两项还需要支出190万元,也就是说新政落实后买房比现在至少多花10万元。

3、模糊算法:

成本增加应刨除其他成本

多位业内人士认为重申个税是在提高买房门槛,增加购房成本。但在细则没出来前,不应该先入为主影响政府对细则的制定。知名地产商任志强认为20%的个税,应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本,更有资深媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息,这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。因此,个税增加一定成本的可能性是有,但现在被假设出来的“几十万元”吓坏买房人,有点盲目。

4、减法:

或许比1%个税还少

昨天在朝阳地税局,正在等待交税的徐先生认为现在市场听闻新政有点失去理性。在他看来,按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例,这次网签价格和原房产价格差距甚小,“结果发现,如果按照差额20%交个税的话,比我现在按照总价1%还低。”

5、减免法:

或许不用交个税

中原地产市场总监张大伟认为,细则可能会有部分豁免。理由是之前实行的是针对个人唯一一套住宅超过5年出让的,减免所得税。他判断这次在细则中可能继续延续。所以政策对正常改善人群的影响不大,也就不存在误伤之说。反而从第二套房的认定上看,他认为应该是只看房不看贷款次数,更合理。

晨报记者 王丽娅

■相关

房地产板块能扛多久?

分析机构意见并不都是悲观

晨报讯(记者 王洁)暴跌已经来了,房地产板块能扛多久?从周末到昨天,各路机构无不被“国五条细则”所折磨。

新政一出,券商研究员们昼夜未眠,加班加点赶制最新研报。昨天,长城证券研究员朱俊春便在资本市场上火了一把。其题为《意外之喜、重大利好》的“逆市”研究报告,引发一片热议,网友戏称:“这一次,长城证券亮了!”

针对楼市调控新政,朱俊春的研究报告称,房产新政出乎意料,构成股市重大利好。该政策直接利好新屋销售,促进新开工;也是对投资投机需求的重磅出击,利于房价的中长期稳定;最重要的,或是新型城镇化的一部分也未可知:政府是否有意鼓励购房者向郊区转移,以促成新的城市中心。地产,国之根本,看好金融地产汽车家电及中游的建材机械,看淡医药、环保和传媒。

但是昨天,房地产股票“尸横遍野”。多位网友表示,实在看不懂这份“跌停叫利好”的研报,并称“长城证券,忽悠的有点过了。”


不过,北京晨报记者搜集的多份机构报告显示,目前,对于房地产板块未来走势,市场确实出现了两种相反的声音:悲观者认为,房地产调控将极大地抑制二手房市场的需求;乐观者认为,刚性需求将使二手房市场交易逐渐转向一手房市场,或进一步推高一手房价格。

东方证券就预计“重点城市未来楼市成交量经历回落期将是大概率事件”,该推论的原因是,“限购范围扩大,房价上涨过快的城市可能会收紧二套房贷,这都将实实在在限制需求的释放,即使是符合条件的需求,由于政策的出台,往往也会进入观望。”

而汇丰晋信基金则认为,目前房地产板块估值回到8倍左右低点,但是未来两年盈利基本是锁定的。因而其预计,房地产板块未来下跌空间不大。接下来主要需要看地方出台的政策细则,来进一步判断对房地产市场的影响。


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