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房产税抑房价效果难及预期 靴子落地还需时间

发布时间:2013-12-03 09:17      来源:
导读: 在这个房价持续地、普遍地上涨过程中,房产税所能起到的抑制房价的作用,几乎可以忽略不计。按照上海房产税试点情况来看,年内应税房产大约有5万套。其中,一套应税房产,其年房产税平均为5000元左右。 10年缴纳房产税总额也不过5万元,这远不及该套房产一年的房价上涨。因此,投资性需求丝毫不会因为房产税的负担而有所减少。

  本报记者 蒋娅娅

  房产税,总能触动市场最敏感的神经。

  十八届三中全会通过的 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中,一句“加快房地产税立法,并适时推进改革”的表述,让市场对于房产税扩大试点的预期迅速升温。

  一时间,各种传闻纷扰——

  刚有消息传出,广州、深圳等城市已被列入第二批房产税试点城市,目前两地政府均已制订了相对成熟的试点方案。

  更有甚者,称“2014年1月1日起将全面开征房产税”,并言之凿凿指出,明年起,对拥有两套住宅的家庭,人均建筑面积80平方米以上部分,视为奢侈性住宅消费,每年按市场评估价征收1%到3%房产税;至于家庭第三套、第四套及以上住宅,那就征收得更高了。而所有商业房产,每年都按租金收入的12%缴房产税。

  细则之详尽,让很多人觉得“房产税是真的要来了”。

  但传闻只是传闻。国税总局很快就进行了辟谣,相关负责人近日公开表示,“目前尚无房产税试点扩大的消息”,让市场又陷入了各种争论和猜测中。

  房产税下一步的改革之路,究竟怎么走?房产税扩大试点,“靴子”何时才能落地?

  房产税抑房价效果难及预期

  无论是“扩大试点”,还是“全面开征”,关于房产税的种种传闻,总是如此受人关注。而在这一次次的“关注”当中,人们的期待总是多过于担忧。

  房产税之于房地产市场,大多数人都希望它能成为抑制房价过快上涨的调控举措。“但这样的期望显然是过高了。”上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建坦言,近年来,各地房价持续上涨成为趋势,即使在上海和重庆两个房产税试点城市,房价的上涨速度仍然可见一斑。

  国家统计局最新发布的数据显示,10月份我国70个大中城市新建商品住宅 (不含保障性住房)的价格,与9月份相比,下降的城市仅有2个,持平的城市3个,上涨的城市则高达65个;从二手住宅价格变动来看,上涨的城市也达到62个。也就是说,房价上涨是普遍现象。而且部分城市年内房价涨幅高达30%。

  在这个房价持续地、普遍地上涨过程中,房产税所能起到的抑制房价的作用,几乎可以忽略不计。按照上海房产税试点情况来看,年内应税房产大约有5万套。其中,一套应税房产,其年房产税平均为5000元左右。 10年缴纳房产税总额也不过5万元,这远不及该套房产一年的房价上涨。因此,投资性需求丝毫不会因为房产税的负担而有所减少。

  事实上,近几年房价的上涨背后,还有多重因素推动,如土地出让价格大幅上涨,楼市刚性需求旺盛,以及流动性过剩等等。目前试点中的房产税,仅仅针对投资性需求,旨在打压这部分需求,相比起限购、限贷等一系列更严厉的政策手段,其调控力度可谓小之又小。

  房产税抑制房价上涨,只是人们的一个美好愿望。而且很多时候还事与愿违。房产税与房价之间本没有直接关系。房价涨跌由供求决定,如果未来房地产市场依然供不应求,那房价肯定会继续上涨。很简单的道理,征收房产税,意味着房产人在持有房产期间产生了额外成本,在一个卖方市场中,他在出售房子时必然会把这部分成本加进去。从这个层面来讲,房产税的征收,还可能推高了房价。

  从“房产税”到“房地产税”

  一直以来,人们的纠结始终在于房价。但业内人士认为,房产税的目的并不是为打压房价,它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆,来形成多种正面效应。

  近日,中欧国际工商学院[微博]举办的 “2013中国新型城镇化高峰论坛”上,原中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮[微博]就表示,对不动产征税,是一个世界各国市场经济皆然的政策,是不可或缺的。 “但我们没有把它真正当做资产税的本源来设置,而是希望调控房价。从政策制定者,到老百姓,都认为房产税是调房价的,这种理解是错误的。 ”

  事实上,被写入三中全会 《决定》中这一句“加快房地产税立法,并适时推进改革”,其中“房地产税”的提法,在陈淮看来,是完全不同于原先的房产税的。 “房地产税”的实质,就是对不动产征税,它是一种资产税,是化解土地财政的一个方式。

  不过,对于这一字之差,业内专家也有很多不同的观点。财政部财政科学研究所所长贾康认为,“加快房地产税立法并适时推进改革”,未必只是讲上海、重庆已经启动的房产税,凡是和房地产相关的税收都可以纳入这个概念。他表示,整个房地产税要系统化,要整合优化,包括从土地开发,到土地开发以后提供的成品交易,再到这种成品包括居民消费性住房保有的各个链条上的税费要优化,该取消的取消,该确立的确立,这是房地产税要有的框架。

  住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹则认为,加快房地产税立法,不是简单的哪个税要加,哪个税要减,而是建立起一个科学的税制,合法征税。

  不过,胡怡建认为,房地产税,是一个新的提法。未来会在房产税基础上整合哪些房地产相关税收,进入房地产税,尚没有明确。但推进房产税改革的方向是肯定的,即减少房产建设和交易环节税费,增加房产保有环节税收。

  “靴子”落地还需要一段时间

  从“房产税”到“房地产税”,这一场涉及房地产市场的税制改革,注定是一个系统工程。下一步,房地产税改革要如何迈进?上海和重庆两地已经开启的试点,是否会“扩围”?

  在陈淮看来,从三中全会的政策取向看,上海和重庆试点的房产税不会再扩大了。即使改革,也是一场新的改革。

  同样是在“2013中国新型城镇化高峰论坛”上,著名经济学家吴敬琏则认为,房地产税的首要目的是为了实现社会公平,对于财富越多的人,要征收一定的费用。另外,就是要给地方本级预算找到一些收入来源。“至于什么时候征收,现在争论还是很大,但我个人倾向于比较快地开征。 ”

  不过,房地产税全面开征的“靴子”究竟何时才能落地?

  上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群认为,房地产税要推开,不会很快,需要一段时间。但有一点可以肯定,未来靠试点这条路走不通。房地产税立法先行,而且需要在加强立法的过程中完善顶层设计,由上而下来进行一场系统改革。

  “首先,我们要回答房地产税的目的是什么? ”在朱为群看来,希望通过税收调节来降房价,不靠谱;调节收入分配,这个目的也说不清。目前很多人认为房地产税未来将成为地方主体税种,用以弥补营改增后营业税逐步退出的缺口,这个目的也不可行。

  如果要成为地方主体税种,并以此为目标筹集房地产税,其税率不会低,而且房地产税作为直接税,面向百姓家庭,税负过高,老百姓是否能够承受?同时,房地产税计税依据是房屋的评估值,是否有附议机制?老百姓有抱怨怎么办?此外,房地产税一旦开征,税收用到哪里,老百姓会更加关注,而这又需要一个公开透明的财政管理体制保障。“这一系列的问题需要面对和解决,必须要从顶层设计开始。 ”朱为群说。

  “上海和重庆两地试点房产税,虽然不是真正意义上的房地产税。但从无到有,试点还是成功的。 ”房地产专家、上海财经大学不动产研究所副所长陈杰教授认为,未来这一项房产税试点会逐步演变为国际标准的房产税,但这一过程是漫长的,可能10年,可能20年。


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