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开发商延迟交房只愿按租房价进行赔偿

发布时间:2013-11-28 09:46      来源:
导读: 徐伟 2009年1月1日起就该交付的商品房,到现在都没有收到,经开区的章女士郁闷不已。然而,更郁闷的是,按购房合同的约定,开放商本该按每日万分之四支付逾期交房的违约金,开发商却以违约金约定过高为由,向法院提出抗辩。原审法院对同期同地段的租金损失进行鉴定后,判决开发商按租房价上浮30%支付违约金。

 法制网讯 记者 徐伟 2009年1月1日起就该交付的商品房,到现在都没有收到,经开区的章女士郁闷不已。然而,更郁闷的是,按购房合同的约定,开放商本该按每日万分之四支付逾期交房的违约金,开发商却以违约金约定过高为由,向法院提出抗辩。原审法院对同期同地段的租金损失进行鉴定后,判决开发商按租房价上浮30%支付违约金。

  这样一来,章女士获得的违约金一下子比合同约定少了大半。这样合理吗?

  近日,经过重庆市检察院第一分院抗诉,重庆市第一中级法院将该案发回重审,改判开放商的抗辩理由不成立。

打官司索要逾期交房违约金 开放商说要以租金算

  2007年10月15日,章女士与重庆市某房地产开发公司签订购房合同,约定章女士购买该房产公司开发建设的重庆市某小区住宅一套。房产公司应于2008年12月31日前将经竣工验收备案登记的商品交付使用。

  合同中关于逾期交房的违约赔偿是这样约定的:开发商如未按本合同规定的期限将该商品房交付购房者使用,逾期超过30日后,购房者要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发商按日向购房者支付已交付房价款万分之四的违约金。

  由于房产公司一直未向章女士发出接房通知,为索要赔偿,章女士将开发商起诉到了法院。

  在审理过程中,双方在逾期交房的违约金上产生争议,房产公司向法院提出逾期交房的违约金约定过高,要求对同期同地段的租金损失进行鉴定。法院依法委托资产评估房地产土地估价公司对租金进行评估。结论为:章女士所购房屋的租金为每月500元。此外,司法鉴定报告是以清水房为依据作出的租金损失鉴定。

  之后,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,”判决房产公司应支付的违约金为2009年1月1日起以650元/月(即同期租金损失的130%,500元/月×130%)为标准计算至交房经竣工验收备案登记的房屋之日止。

  章女士不服,向检察机关申诉,认为原判决以鉴定的清水房租金为基础认定给自己造成的损失,明显不公平,应当按照合同约定支付违约金。

检方:房屋租金标准无法完全衡量因逾期交房受到的损失

  市检察院第一分院民行处检察官审查此案后认为,合同约定的违约金并没有如《合同法》所讲的过分高于造成的损失。

  他们认为,原审采信的鉴定报告是以清水房为依据作出的租金损失鉴定,而租金是指由于房产公司逾期交房,导致章女士需另行租赁房屋,或者将原房屋出租,或者将所购房屋出租等产生的费用,章女士因被延迟交房,丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益,清水房租金不仅不能客观反映章女士所购楼层及朝向的房屋租金金额,更没有综合考虑到因房产公司逾期交房的行为可能或者事实上已经给章女士的生活造成的其他损失。

  此外,即使不考虑章女士是否存在其他损失的情形,仅按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失,即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,按日万分之二点一算,本案中当事人双方约定的迟延交房违约金标准并不过高。若采用500元的租金鉴定损失额作为认定章女士的损失标准则明显过低,显失公平。

检方坚持购房合同中关于违约金计算方式的约定效力

  检方进一步认为,关于合同中对违约金数额计算方法的约定,是房产公司与章女士的真实意思表示,是双方在签订合同时因预见到如果一方违约则可能给对方造成损失,从而作出的带有弥补损失的约定,双方对该风险是明知的。同时,该约定具有对等性,任何一方逾期交房或逾期付款都将被平等的追究违约责任。本案中,在章女士按约履行了付款义务的情况下,如果调低逾期交房的违约金,不仅对守约方购房者章女士不公平,而且会产生支持违约行为的负面影响,既违背了诚实信用原则,又不利于保护公平交易。

  因此,检方认为,原审法院以违约金过高为由作出的判决存在错误,遂向重庆市第一中级法院提出抗诉。市第一中级法院将该案发回再审,近日,该院再审采纳了检察机关抗诉意见,改判房产公司按合同约定赔偿章女士违约金共计3.5万余元,有效保障了购房人的合法权益。

  检察官提醒:签订购房合同,是所有环节中最重要的一环,购房者的权利义务尽在其中。在签订商品房买卖合同时,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。我市商品房交易目前已统一使用由市国土房管局印制、市工商局监制的标准合同。但一些细节购房者也需小心。如商品房买卖合同正式文本中的填(补)充条款(合同),消费者须提防。标准合同中,有部分空格供买卖双方签约时现场商定,而不少开发商却先行拟定条款填充其中,对统一的买卖合同中自己的义务进行规避,将买房人的权利限制、变更甚至废除,以达到转嫁风险、“掠夺”购房人合法权利的目的。又如部分房地产企业在商品房买卖合同中新增的补充协议,根本未到工商部门备案,其中,多有免除自身责任、加重购房人责任,或排除购房人合法权利内容。

  因此,购房者在签订《商品房买卖合同》及补充合同前,应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解,一定要逐条审查,甚至可以对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较,把没有在合同书上体现的要求以补充条款的形式确定下来,必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。


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