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聊城小产权房暂无转正可能

发布时间:2013-09-13 08:32      来源: 聊城新闻网
导读: 和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
另一方面,全国许多大中城市高企的房价是催生小产权房的重要原因之一。
一方面,房价一路攀升,超出大多数普通购房者的消费能力。与此同时,经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。
由此,小产权房存在着大量现实的购买群。
然而,由于小产权房本身并不受法律保护,加上有些人购房心切,疏忽大意等原因,现实生活中有关小产权房的纠纷一直在频繁地发生着。

    一个故事:购小产权房惹来烦心事
    
    时间过去两年了,李博(化名)的父母还时不时地提起那套没交易成功的小产权房,听着父母的唠叨,李博很无奈也很烦躁。
    两年前,进城工作多年的李博准备为远在老家的父母购置一套房产,无奈,新房价格过高,加上多数纯新楼盘配套设计尚不完善,李博遂打算购买一套二手房。
    后在亲戚的介绍下,李博与城区一家属院业主黄涛(化名)见面,并现场查看了黄涛准备出售的房产后,对房子本身以及小区周边的环境都非常满意。
    遗憾的是,这套住房属于小产权房,没有相关手续的房产,多少让人内心有点不安。
    然而,考虑到父母生活方便,李博最终与黄涛签订购房协议,并预付了5000元订金。双方约定时间将余下房款尽快付清。
    因为小产权房无法办理按揭贷款,黄涛要求一次性付清,协议签定后,李博便和家人去筹钱。然而,几经努力,最终筹备的钱数还是和房子的总价款有不小的差距。
    为了不让父母为房子所累,李博决定还是用分期付款的方式购置新房。
    当李博将最终决定告诉黄涛时,黄涛以李博毁约为理由,拒绝返还5000元订金。
    后来,黄涛的这套小产权房以更高的价格顺利转卖他人后,李博感觉其毁约并没有给黄涛造成任何损失,便又提出让对方返还订金,同样被拒绝。
    两年来,李博的父母提起这5000元钱就长吁短叹,悔不当初。
    
    一个案例:小产权房不可随便买卖
    
    2011年3月,居住在城边的李勇将其在宅基地上建设的三间房屋以5万元的价格卖给了外地来聊城工作的张力,双方签订了书面协议,张力交付价款时,李勇承诺协助办理房屋过户手续。
    事后办理过户手续,主管部门答复称不符合规定。双方就此事再没有理会,张力也放心地搬进了该住房并且对房屋进行了修缮与扩建。
    由于房价的持续高涨,李勇心生后悔,2012年6月,李勇以宅基地买卖严重违反国家相关的法律法规,且损害了国家利益为由,将张力告上法庭,请求确认双方的房屋买卖行为无效,并要求被告搬离房屋。
    最终法院审理认为:农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的,具有身份属性,不允许随意转让。在目前我国房地一体的格局下,该房屋的买卖必然要涉及到农村集体所有土地以及村民宅基地的占有和使用问题,其损害了农村集体经济组织的权益。张力不属于该集体经济组织成员,且双方至今还未办理房屋过户手续,故双方间的房屋买卖合同应为无效。
    合同无效后,双方应当各自返还财产,并根据过错大小承担赔偿责任,但作为出卖方的李勇应对此承担主要责任。
    张力在宅基地上扩建的房屋因无法搬动,应当折价给李勇,具体价格参照评估价确定。考虑到目前该房价值高于原价值,其间差额即为张力的损失,由李勇赔偿张力6万元整。
    
    一个说法:防止法律纠纷,慎购“小产权房”
    
    “小产权房”并不是正式的法律概念,而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
    人们通常所称的“小产权房”,是指一些开发商或村集体组织打着新农村建设、拆迁改造或社区建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或者是由农民自行建造的“商品房”。
    在房价居高不下的背景下,小产权房有价格相对较低,易被接受,小产权房交易日益活跃起来,因交易市场混乱,纠纷日期增多。
    目前对“小产权房”建设及买卖产生的纠纷,如何处理没有明确的指导意见,最高人民法院在征求并综合全国人大常委会法工委、国务院法制办、最高人民检察院、公安部、国土资源部、农业部、住房和城乡建设部等相关部门的意见后,于2010年11月1日作出《关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》法【2010】395号,并于 2011年2月16日发布实施。
    但该批复意见也是较为笼统,对在农村宅基地、责任田上违法建房出售产生的纠纷如何处理,没有具体明确的意见。只是认为此类案件涉及面广,法律、政策性强,有关部门正在研究制定相关政策意见和处理办法,在相关文件出台前,最高法院要求各地法院对此类案件要慎重处理,在审理过程中要积极与当地党委、政府协调,全力做好案件的善后处理工作,确保法律效果与社会效果的统一。
    目前各地法院审判实践不一,同案不同判现象经常存在,有的法院一般认定小产权房屋买卖合同无效,针对目前,“小产权房”违法,适用法律、政策不明确前提下,建议为维护合法权益,防止法律纠纷,慎购“小产权房”。
    为避免不必要的纠纷和麻烦,山东鲁衡律师事务所律师黄焕成,建议市民购买房屋首先要把好四关:
    第一关:看开发商是否具有五证,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》和《商品房预售许可证》;
    第二和要和相同地段房屋比较价格,一般小产权房价格是商品房价钱的一半,如果价格相差悬殊要慎重;
    第三看开发商资质、知名度,小产权房开发商一般名不见经传,选择大盘、实力雄厚开发商权益比较有保障;
    第四可以委托律师提供购房全程法律服务,把控风险,防患于未然。□记者 赵艳君


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