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李俊:房价的羊群效应

发布时间:2013-11-30 19:29      来源: 观点地产网
导读: 很多人都觉得土地资源是稀缺的,城市化进程必然推动房价,所以他们给未来房价上涨下了赌注。实际上,中国城市化在未来十几年或者二十几年里,速度将会放慢。同时,中国新生人口不断下降,必然影响到老百姓对住房的需求。

  房价触动了人们的神经,也让很多人纠结。房价在2003年左右触底之后,就开始了将近10年的上涨。很多城市房价实现了10年上涨10倍,远远超过多数人的收入增长。造成高房价的因素,主要有土地政策因素、货币因素,但是“羊群效应”也是我们不能忽略的。

  这些年以来,很多城市商品房供应量并没有减少,反而处于增长的阶段。相对20世纪90年代末,尽管现在的城市商品房供应量不断增长,但是房价仍然上涨得非常厉害。当然,这里有城市化的因素,大量人口流入城市,导致对住房产生强烈需求。同时,我们也要看到一些三线城市,甚至县城,城市化发展速度并不快,有大量商品房出售,可是房价一样上涨得非常快。

  “北上广深”(北京、上海、广州、深圳)是一线城市,这里有大量外来人口流入,从而对住房产生了强烈需求,所以房价处于高位还可以说算正常。

  然而,国内有些城市,经济并不发达,房价却高得惊人。以广东湛江为例,2010年该市人均GDP为3000美元,仅为全国平均水平的70%左右,但是市区多数房价都在每平方米7000到1万元,金沙湾海景楼高达2万元。2010年,鄂尔多斯核心市区大部分房价已在7000元/米2以上,一些高端住宅项目的售价已突破2万元/米2,出现了房价6年涨6倍。到2012年,鄂尔多斯人均房产三四套,到处可见耗资数亿元、数十亿元打造的豪华新城和高档小区。因此,有人说按照目前的开发速度,再过几年人均至少拥有10套以上的房子。

  很多城市房价都远远超过当地居民收入,这意味着很多人根本买不起房。居民收入增长速度并不快,但是房价上涨得很快。房价是消费者投钞票推高的。要知道2004年时,房价只是缓慢上涨,大家就开始起哄,要求调控房价。结果经过调控之后,一线城市房价就加速上涨。2006年年底或者2007年之后,很多三线城市房价也迅速上涨。

  也就是说,人们看到房价上涨了,就担心将来上涨得更厉害,从而加入购房队伍之中。2005年,人民币升值之后,很多企业经营面临困境,甚至倒闭。很多资金逃离制造业,纷纷进入房地产市场。有些中小企业主关闭了工厂,把资金拿去炒房。很多人看到房价不断上涨,觉得炒房是稳赚不赔的,于是把积攒的钱拿去炒房,所以就有资金不断进入房地产市场。2009年,政府的天量信贷,滥发的货币都源源不断流入房地产领域。就在这一年,深圳等城市房价出现暴涨。

  很多人都觉得土地资源是稀缺的,城市化进程必然推动房价,所以他们给未来房价上涨下了赌注。实际上,中国城市化在未来十几年或者二十几年里,速度将会放慢。同时,中国新生人口不断下降,必然影响到老百姓对住房的需求。

  中国房地产市场存在“羊群效应”,很多人看到别人购房,自己也跟着购房。有些业主看到房价降下来,就要到开发商那里闹事儿,要求退房或者补偿差价。这就说明,这些人心里觉得房价一定会上涨,从来都没有考虑房价下跌的情况。

  2012年,银行收紧银根,调高房贷利率,这对楼市的影响是很大的。要是制造业环境改善了,将有大量资金从房地产市场流出,到时将有大量房子抛售。如果房价出现10%的跌幅,我想这个“羊群效应”就又可能发生了。“郁金香狂潮”是否会发生在房价上?

  20世纪90年代,房价曾经跌了2/3,但是不知道这次是否会旧事重演?事实上,房价下跌未必是坏事,我想,让更多人能够买得起房,这应该是好事。


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