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丁祖昱:房地产市场2015年是转折点 2018年后会下降

发布时间:2013-11-30 19:29      来源: 财经网
导读:   10月10日,2013年三季度地产金融形势发布会暨前三季度中国房地产企业销售TOP50排行榜解读会议在上海成功召开,易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱在会上表示,从行业的角度来看,今年

  10月10日,2013年三季度地产金融形势发布会暨前三季度中国房地产企业销售TOP50排行榜解读会议在上海成功召开,易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱在会上表示,从行业的角度来看,今年是最近几年来房地产行业发展最好的一年,明年也是一个难得的政策真空年、市场正常年。

行业发展较好,当前不会有抑制房地产大涨的政策

丁祖昱表示,从行业的角度来看,今年是最近几年来房地产行业发展最好的一年,中央政府也需要房地产继续保持目前的势头来确保整个经济的平稳,今年要保住7.5%,房地产是保7.5%最重要的产业之一,另外基础建设等等都是保7.5%的重点,否则7.5%很难保证。现在增速已经有所回落,要比7-8月份回落了,1-8月全国房地产开发投资同比增19.3% ,降到20%以下有些问题,房地产本身也在趋于理性。

如果从房屋新开工面积的增速来看,1-8月份是4%虽然有所上升,但也仅仅只有4%的增幅,其实这个数量也不大。我的判断是当前是不会有任何政策的,特别是抑制房地产大涨的政策是不会有的。

全国的销售量,今年将会达到历史高峰12个亿

从销售的角度来看,1-8月份,全国商品房销售面积增速有所下滑,现在已经下滑到了23.4%,去年是11.13亿平方米,最终全年的增速可能在10%以上,达到12亿平方米历史上的一个高点,可能也是一个转折点。

丁祖昱认为,短期判断来看,全国的量达到高峰12个亿这可能会维持相当一段时间,再往上突破压力就很大了。我们做过一个未来10年的需求分析,做下来正好是120亿元,未来10年中国住宅需求总量大概是120亿元左右,如果达到12亿元,里面1个亿就差不多了,基本上能够满足需求总量,加上一部分的保障房应该是可以满足需求总量,甚至还略多一点。

现在各个城市的情况越来越正常,一线城市的情况9月份比8月份略好一点,二线城市的情况9月份比8月份略差一点,1-9月份都比去年同期有了20%以上的上升,这是我们业内比较接受、比较欢迎的市场。在这样的市场下除了房价和地价,个人认为除了房价和地价上升的空间和幅度都会在三四季度之后受到一定的限制,将会趋缓,在这种情况下成交量、需求量都可预判,房价也可预判,这样的市场是会从正常走向健康。现在还谈不上健康,因为个别楼盘房价太高,地价上看存在一定泡沫,所以谈不上健康,但是从第四季度开始整体市场会越来越往健康的方向去发展。三四线城市的今年也是不错。当然,这仅仅表现在成交上,如果相比它们的供应来说就差别很大了,因为这些城市的成交同比都有很大上升,但是相比它们的土地供应来看供求比就完全失衡。

房价已连续16个月上涨,土地流标率低

从房价角度来看,当前确实是涨的速度有点快,连续16个月上涨之后2013年9月的中国城市住房(一手房)价格288指数已经比上一轮调控前的最高点981点上升了8.66%,调控之后的最低点在932点,去年的4月份和6月份都出现过,结果到了今年9月份已经到了1066点,和981点相比已经上升了8.66%,如果和932点相比要上升14.37%,如果按照北京上海广州深圳这几个城市都已经超过了15%,北京超过了18%,这还是在我们对全国288个地级以上城市调研的基础上。

丁祖昱表示,房价先涨后稳是肯定的,现在已经有点滞涨了,刚需还是有弹性存在的,高档产品的问题不大,但高档的也不会再去涨了。企业的资金面还是要确保去化,因为按揭比较慢,年底了还是要留点钱在手上,对于企业来讲只要能够确保它的利润,确保市场比较稳定、比较正常就可以了,企业涨完之后继续涨价的动力是有限的。另外从项目的角度来讲,由于信贷收紧之后,特别是二套房的贷款收紧和利率提升之后中高端产品可能会在第四季度销售不如二三季度这么好,因为本身中高端的弹性小,除非有些特别歧视性的政策出台,比如个别城市二套房基本不给你贷款,这个影响就大了,现在看来贷款还是可以贷的,只不过利率高一点、速度慢一点,所以在这样一种情况下项目还是比较正常的。

从土地市场来看,流标率越来越低,流标率低不是坏事情,说明目前每块地都有客户、有企业、有需求。2013 年3季度高溢价地块占比比值达到近两年高溢价占比的峰值,我的观点是现在达到了13%,就是超过50%溢价率以上的土地已经达到了13%,这已经是最高点了,很难再突破了,应该要下降,通过合纵连横的方式能够让高溢价土地这样的比例下降,这也是政府希望看到的。当然,政府也在希望提高土地的底价,它的溢价率也会下降,这是双方都在做的数字游戏,但是我个人认为地价的上升大家不用太犹豫,应该是到了一个峰值。

明年将是一个难得的政策真空年、市场正常年

预计明年也是一个难得的政策真空年、市场正常年,市场还是会继续正常下去。我们大多数业内的人是有发挥的空间,市场只有正常了营销才有做头,产品才有做头,数据才有做头,否则你做了半天被政策一搞所有的东西都得重来。我们今天可以按照正常的市场供应需求、正常区域中的竞争制定我们的产品策略、市场策略和价格策略,今天可以正常地做这些事情,所以明年还是一个正常年,房价也可能是缓涨,慢慢地涨,整体成交量是保持持平,住宅市场还是相对比较好,商办可能还是有一定的压力。

个人认为2015年是个转折点,2015年会有很多转折,整个市场容量也会达到相对的高点,对于整个房地产和住宅市场也是达到相对的高点,之后开始平稳或者略有下降,但是平稳可能还会持续一段时间,下降在2018年之后才会慢慢体现出来。

房价在2015年之后有些城市还会继续上升,有些城市达到高点之后就会回落。有的企业还会坚持原来规模化的运作,但是更多的企业可能会选择放弃规模化的运作。我的判断是2015年也没有什么政策,但是从市场容量上看2015年就会开始发生变化,城市发展方面2015年也会出现更大的分化,特别是最近几年土地出让特别多的一些城市,连云港和上海每年土地出让量几乎是一样的,唐山和北京土地出让量也是一样的,这些城市连续出让这么多土地之后也会碰到很大的问题。企业事先预测好这些变化,才能够在未来掌握主动。

丁祖昱表示,从现在开始接下去的5个季度我都觉得是挺好的,如果从证券的角度来讲,至少这个市场是过去5年当中我们从来没有得到过的很好的机会,就是没有政策的干扰,市场上的需求也相对比较给力,供应也比较理性,价格也开始趋于平稳。


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