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自住房赔本赚吆喝?业内:或导致商品房价越来越高

发布时间:2013-11-30 19:27      来源: 新京报
导读: 连续出让的限价地块,和尚未面世的自住型商品房产品,在重燃购房人期待的同时,也让业内外人士争论不休,自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝?

  连续出让的限价地块,和尚未面世的自住型商品房产品,在重燃购房人期待的同时,也让业内外人士争论不休,自住商品房究竟是不是赔本赚吆喝?

  商品房价“背”地价

  “自住型房实际上是商品房的隐含成本,企业在拿地的时候,可能已经做好这部分就不打算挣钱的准备,但是,可以计入刨除保障房之后的商品房成本里面。所以是否会亏本的问题,要看后面商品房的价格设定。”华高莱斯副总经理公衍奎表示。

  而接受记者采访的多个业内人士都表示,自住型商品房实际上和两限房没有太多不同,操作模式大体也差不多,既要让保障房的部分不赔,又要让商品房挣到钱。

  一位不愿具名的房企人士向记者表示,自住商品房定价在20000元/平米以上的,肯定是能够覆盖建安成本的,尽管地价较高,但仍可以通过后期的商品房售价来背地价,应该不会赔本。

  业内人士还认为,目前多块自住商品房土地都是80%做自住商品房和限价商品房,只有20%是普通商品房。这种趋势可能导致商品房价格越来越高。

  房源抢手不愁卖

  接受记者采访的多位业内人士表示,开发商之所以出手自住型商品房项目,也有一部分原因是因为这类项目销路好,都是大批的购房人排队,不愁卖。

  “目前已经有针对自住型商品房购买资格公开叫价,30万-50万元可以买到一个购房资格。”一位业内人士向记者透露,距离自住商品房登陆北京土地市场尚不足半年,最早的一批地块仍尚未听闻动工消息,个别项目已经开始操作购房的程序。

  一业内人士介绍,东坝地块周边二手房价约为35000元/平米,地块限价仅22000元/平米,“且不论后期价格如何,眼前明摆着万元的价差,谁不想买呢?”

  建设成本面临压缩

  接受记者采访的多数业内人士都认为,由于自住型商品房和普通商品房的利润激励导向不同,在未来项目的打造中,压缩建设成本是企业必然的选择。

  “盖商品房是利润导向,有一个拼品质和性价比的过程,为了吸引客户,做好一点可以卖贵一点;但对于自住型商品房这种产品,更多的是成本导向。”某业内人士分析说,在满足基本居住的需求和建筑规范的要求以外,肯定是能省就省。不可能再赠送面积,也不可能再使用一些高级的产品配置。

  而中原地产北京公司副总经理任莉也认为,自住型商品房肯定会考虑到造价,压缩成本,同时,企业也会在普通商品房部分通过增加装修品质,科技手段等内容来保证项目卖出高价。

  样本

  恒大豆各庄项目 业内称地价或占销售收入近七成

  样本特征:2013年北京首个自住型商品房项目

  建筑面积:29.46万平米,其中自住型商品房24.31万平米

  楼面价:1.66万元/平米(刨除公租房)

  自住型商品房最高限价:22000元/平米

  9月4日,经过43轮竞拍,最终恒大以40.4亿元配建51500平米公租房,从参与竞拍的融创、中海、住总首开联合体、富力、招商、葛洲坝(600068,股吧)等9家知名房企手中,抢摘得朝阳区豆各庄乡B地块。

  该地块建设用地面积11.80万平米,建筑控制规模29.46万平米,其中5.15万平米用于公租房配建,建设完成后由政府回购,回购单价为9500元/平米。除公租房建设面积之外的24.31万平米则建设限价商品住房,销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平米以内,单套商品住房总价控制在200万元以内。

  一位不愿具名的业内人士指出,由于公租房回购价格为9500元/平米,限价商品房销售最高限价为22000元/平米,可以初步计算未来该项目的销售收入将不超过58.4亿元。“但项目的地价已经达到40.4亿元,占了销售收入近七成,恒大必须将所有的建筑成本,包括所有的销售和税收成本都控制在18亿元以内,才能基本保持盈亏平衡。”该人士表示,成本要控制在6000元/平米左右,对于企业来说是个考验。

  然而,对于上述观点,以及地块未来的运营预期,在采访中,恒大方面一如既往地保持沉默。

  但另一位房企人士则认为,恒大向来主打“民生地产”,对于价格及成本控制能力向来不乏经验。

  此外也有业内人士指出,豆各庄地块除了限价部分,还包括了车位和社区商业,这些不限价的产品都能够对销售业绩形成有效的补充。

  中铁建海淀环保科技园项目 开发商称非限价部分平衡利润

  样本特征:楼面价直逼限定房价

  建筑面积:9.75万平米,其中自住型商品房占70%

  楼面价:18562元/平米

  自住型商品房最高限价:19000元/平米

  中铁建海淀环保科技园地块位于西北五环外,海淀区温泉镇板块。环保科技园目前已有光大环保、华为等大型公司和科研机构进驻。记者在地块所在地看到,该地块东部紧邻北京实创环保发展有限公司3-3-263地块加速器项目,西部与环保园内公租房一渠之隔。地面整理工作已经基本完成,但仍处于待开发状态。

  据挂牌出让公告显示,该地块商品住房销售限价为19000元/平米,单套住房总价不得超过200万元。

  尽管商品房价格受到限制,但自挂出后依旧受到房企关注,截至竞价前,已收到8次网上报价。9月26日,在竞拍现场,更是吸引了万科首开联合体、北京华远地产(600743,股吧)、北京住总等8家房企或联合体参与竞价。

  最终海淀区环保科技园地块花落中铁建。中铁建以18.1亿元成交,折合楼面价18562元/平米。结果一出,业内不禁惊呼,楼面价直逼限定房价,并纷纷质疑该项目盈利的可能性。对此,中铁建方面回应,在海淀环保科技园地块70%的居住用途商品房限价为1.9万元/平米,另外30%为公建部分,可开发为商业办公用房,不在限价之列,对利润有一定平衡作用。目前,项目正处在前期立项阶段,具体规划方案尚未确定。据了解,该地块商业部分或将开发为类似企业独栋产品。

  “该地块的限价住宅部分不能盈利已是定局。只能依靠非限价部分利润来弥补限价住宅缺口。”亚豪机构市场总监郭毅表示,该部分产品定位和定价有很大难度。定价低,难以实现利润平衡。定价过高,又会延长项目销售周期,影响整个项目成本控制。

  还有业内人士表示,此次中铁建摘得地块地价溢价高达88.54%,仅凭非限价地块平衡利润,开发后续风险仍存。

  保利东坝项目 业内称区位优越体量偏小

  样本特征:有自住型商品房,

  又有预期打造高端商品房

  建筑面积:约93534平米,其中自住型商品房5万平米

  楼面价:-

  限价商品房最高限价:22000元/平米

  11月3日,首开保利联合体以21亿元加配建5万平米自住型商品房的代价夺得了朝阳区东坝地块,自住型商品房限价为2.2万元/平米,该地块同时需配建不少于8500平米的限价房,限价9900元/平米。

  当即就有人为该地块拉出账本,据中原地产市场研究部测算,该地块在刨除限价商品住房和自住型商品房面积后,实际商品房建设面积为35000平米,按照保障房部分建安成本5000元/平米计算,35000平米商品房承担的土地成本达到13亿,楼面价高达37000元/平米。

  在接受采访的业内人士中,东坝地块被认为是目前已知的自住型商品房地块中,区位优势最明显的地块之一。

  或许是前期凝聚了太多关注,首开保利对于刚刚收入囊中的朝阳区东坝地块,并没有太多消息向外释放。

  11月13日,记者在地块现场看到,未来项目将紧邻五环,东侧即是首开常青藤和北京奥林匹克花园,以主打低密度产品的两个大盘。两项目均有教育及部分商业配套,前期在市场的口碑也较好。据记者了解,目前北京奥林匹克花园二手房挂牌价已达到4万元/平米,首开常青藤二手房单价约在35000-38000元/平米。值得一提的是,首开常青藤原本计划在年内推出新一期产品,目前也因该地块的出让而暂缓入市。

  “东坝周边商品房已经成规模,而且区域的整体规划也比较完整,预期还是不错的。”华高莱斯副总公衍奎指出。据悉,东坝区域内未来还规划有多条地铁线和第四使馆区。

  虽然无论从地段、配套还是价值,该地块都具备了未来成为高端项目的潜质。但也有业内人士认为该地块仍具有局限性。“地块面积较小,能够让企业发挥的空间其实很小。”一位不愿具名的业内人士分析称。而年内东坝仍有两地块计划出让,保利首开联合体或将继续锁定东坝,来平衡前期的地价。“如果仅凭这一块地,即使做高端产品,想要盈利,压力很大。”该人士如是说。

  旭辉平谷地块 “最快明年年中可以面市”

  样本特征:商品住宅全部

  竞成自住型商品房

  建筑面积:约15万平米,其中自住型商品房建筑面积约11万平米

  楼面价:约6000元/平米

  自住型商品房最高限价:1.1万元/平米

  11月4日,平谷大兴庄镇A04-02、A04-05地块出让。最终,经过激烈竞争,旭辉集团以总价7.2亿元、现场投报自住型商品房11.0299万平米的条件摘得该地块。

  商品住宅全部竞成自住型商品房,旭辉还能赚钱吗?

  对此,旭辉北京事业部总经理孔鹏在拿地当天对记者表示,要“算大账”。拿地成本7.2个亿,限价房、商业用房、自住商品房总货值达14.17亿元。综合各种成本在内,“依然能做过来”。

  孔鹏表示,自住商品房市场空间大,有利于企业规模性增长。拿下平谷地块也有响应政策号召的考虑,同时旭辉集团70%的产品本也是自住刚需类产品。平谷地块最快明年年中就可以面市。

  不过多位房企人士对记者表示,旭辉的估计偏于乐观,“能不亏就算很不错。”

  一家企业拿地部门人士给记者算了一笔细账,在开发成本中,除了拿地费用,首先还有一项大头是建安成本,综合考虑基本接近4000元/平米,推算旭辉平谷地块建安费用总计约6个亿;此外还有营业税、城市维护建设税等开发期间税费,该地块所需以上费用大致应在7000万;拿地7.2亿,建安6个亿,开发期间税费7000万,整个开发成本就要13.9个亿。再加上管理和财务费用,这位业内人士表示,旭辉平谷项目更大的可能是亏损。

  多家开发企业拿地人士透露,平谷地块竞价前,有关方面曾通知更换出让文件,新出让文件增加了商业用房回购的要求,但“旭辉似乎不知道商业用房要3500元/平米回购。”记者也就此向旭辉北京事业部有关人士求证,但截稿前尚未收到回复。

  业内声音

  房企综合能力遭遇考验

  7万套的自住型商品房对楼市将形成不小冲击,对房企而言也是挑战重重,首先就是开发自住房如何盈利的问题,记者了解到,一些房企在拿地后陷入“算账难”的局面。

  “还没想好怎么做”,11月刚拿下一块配建自住型商品房的民营开发商高管坦言道,公司此前没有碰过限价房,对此块业务如何操作还在讨论中,但他认为在新形势下房企只能去面对调整,因为从公司土地储备上讲,年底前在北京拿地是必须完成的任务。

  11月11日,华远地产拿下大兴孙村配建自住房地块时,华远董事长任志强就在微博上公开表示高价拿地是“被逼无奈”。

  “房企各家算各家的账本”,陈志表示,在竞争自住型地块配建时,有的房企即使不赚钱也愿意做,只要能以此为契机打入北京的市场;而另一些房企算账下来稍有盈利也愿意操作,还有一些房企在当地区域还有其他的考虑,才会出现楼面价和政府限定的售价几乎相当的局面。

  在盈利的压力下,业界对自住房建筑质量的担忧也随之而来。但上述民营开发商则表示,拿地的多是上市公司,不会冒伤害品牌的风险偷工减料,工程的主体质量无需担心。此外,朱中一也认为政府部门会对这类型住宅出台较为严格的验收标准,消费者不需要担心质量问题。

  “更大的影响是市场分化后,一些开发商的产品会不上不下很尴尬,但房企是否具备调整产品的能力?”陈志表示,7万套自住型商品房入市将冲击到目前的普通商品房市场,也会使得一些项目由于区位等因素,出现价格较高但品质一般的“伪高端”项目,此时如果房企没有调整产品的素质,只能在定价上折让,这对房企来说是更大的挑战。


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