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“城乡统一用地市场”对房价影响有多大 专家意见不一

发布时间:2013-11-30 19:26      来源: 人民网
导读:   扈志亮认为,短期内房企拿地的成本依然会居高不下,尤其是一二线城市  在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出,要“建立城乡统一的建设用地市场”。专家指出,城乡统一的建设用地

  扈志亮认为,短期内房企拿地的成本依然会居高不下,尤其是一二线城市

  在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出,要“建立城乡统一的建设用地市场”。专家指出,城乡统一的建设用地市场建立之后,将会使土地的供应量增加,进而会对地价起到一定的抑制作用,这将使房地产企业在土地的获得和使用上更加自由。

  中国房地产学会副会长陈国强表示,三中全会公报中提到的建立城乡统一建设用地市场不是简单的消除两种土地所有制的差别,而是强调引入市场化的定价机制,不会因征地成本的升高而刺激地价上涨。

  中原地产研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,城乡统一的建设用地市场短期内不会冲击住宅用地市场,不过会对一些涉及居住属性的用地带来影响,而更多的会给经营性用地或者是集体性用地产生影响,后续则会使得同类型的土地供应有所增加。

  “对于楼市来讲,城乡土地双轨制变为一条轨道后,土地供应量的增加将会缓解供需结构,目前的高地价将也会因此而所下降。”张大伟说。

  对此,中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮在接受记者采访时也指出,建立城乡统一的建设用地市场对拥有大量集体建设用地、农地的上市公司能够带来利好。三中全会对原有土地制度有较大的改革,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,较之前是一个较大的变化。拥有土地的上市公司可以获取土地的经营性收入并且可以抵押、租赁以获取贷款,来提高流动资金;另一方面,盘活土地市场有利于公司未来经营规模的提升。

  就我国房企前三季度的拿地情况看,根据中原集团研究中心公布的数据显示,保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海这十大标杆房企前10月购置土地金额明显上涨,创造了2387亿元的历史纪录,同比2012年前10月的865亿元上涨幅度高达175.95%。值得一提的是,这些房企大部分拿地集中于一、二线城市,在三、四线城市的拿地比例下滑37%。一、二线城市和三、四线城市的分化越发明显。

  在标杆房企中,万科前10月购置土地金额最多达702亿元,其次是保利为392亿元,中海以252亿元位居第三。若是与去年前10月的拿地金额相比,标杆房企中涨幅最高的是金地,涨幅达554.17%,其次是雅居乐,涨幅为504.76%;富力以273.08%的涨幅排名第三。

  中国社科院研究员曹红辉分析称,建立城乡统一的建设用地市场表明农村土地流转将不再局限于农村,而是跟城市市场并轨,相比过去将更具有可操作性,值得注意的是,这里单独提出了“建设用地”, 接下来更多农村土地将进入供应,意味着城市房地产价格将受到冲击。

  “建立城乡统一的建设用地市场在一定程度上会降低房企的拿地价格。”张大伟进一步表示,市场建立前,土地主要是单一来源渠道致使的高地价,而在市场建立后土地将因来源渠道逐渐增多而使得拿地价格有所下降。不过他还认为,在供需结构缓解之后市场没有很大稀缺的情况下,购房的消费者数量也会随之下降。所以城乡统一的建设用地市场对房企是一个偏中性的政策。

  扈志亮则表示,国有土地主要通过“招拍挂”的方式获取使用权,部分地区为吸引上市公司落户该区,在用地方面会给予诸多的优惠政策。建立城乡统一的建设用地市场会对上市公司造成一定的影响,集体建设用地市场更加规范,上市公司获取集体建设用地的使用权也更有章可循;国有土地市场短期内受影响不大。

  与此同时,数据显示,10大标杆房企购地面积占比中,三、四线城市土地仅占15%,同比下降37%;而在一线城市购入土地面积却高达764万平方米,同比上涨幅度高达146%,加之二线城市拿地,同比上涨幅度达到176%。楼市中存在的一、二线城市和三、四线城市冷热不均的情况,在土地市场表现得更为明显。

  “短期内房企拿地的成本依然会居高不下,尤其是一二线城市。”扈志亮指出,短期内,国有土地价格不会有很大幅度的变化,经营性农村集体建设用地市场逐步建立完善并且对国有土地市场形成一定的影响还需要一定的过度时间,农村集体土地确权登记工作还在进一步的开展。

  在针对建立城乡统一的建设用地市场对资本市场有何影响时,扈志亮认为,土地概念股在具体改革内容还没有出来之前就受到资本的密切关注。亚盛集团、海南橡胶、北大荒等都被资本所追捧,股价波动幅度很大。土地制度改革是对相关上市公司的长期利好,所谓的概念股也主要是在政策出台前后,能够炒作一时,之后,公司的股价还是回归原有的价值。


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